Agibilità: quanto deve essere grande un’abitazione per ottenere il certificato? Si può vendere o affittare un immobile privo di abitabilità?

La legge italiana è molto severa in tema di urbanistica ed edilizia: lo sanno bene quanti devono costruire o ristrutturare casa. Praticamente ogni attività edilizia ha bisogno di permessi o comunque di essere comunicata al Comune competente. Sempre secondo la legge, non si è liberi di vivere in un immobile se questo non possiede determinati requisiti. È in questo contesto che si pone il seguente quesito: quanti metri quadri deve avere una casa per ottenere l’abitabilità?

Prima di rispondere a questa domanda occorre fare un po’ di chiarezza terminologica e spiegare cosa si intende per abitabilità e qual è la differenza con il certificato di agibilità. Procediamo con ordine.

Che cos’è l’abitabilità?

L’abitabilità è l’idoneità di un immobile a poter essere abitato.

Per essere più precisi, l’abitabilità è un certificato rilasciato dal Comune, al termine dei lavori, con cui si attesta che l’immobile possiede i requisiti di igiene e salubrità prescritti dalla legge.

Che cos’è l’agibilità?

L’agibilità è pressocché identica all’abitabilità, ma è riferita agli immobili diversi da quelli a uso residenziale, come ad esempio i locali destinati a ospitare uffici ed esercizi commerciali.

Abitabilità e agibilità: differenza

La differenza tra abitabilità e agibilità non esiste più: da anni oramai la legge parla esclusivamente di certificato di agibilità.

Pertanto, se un tempo l’attestazione dei requisiti di igiene e di salubrità prendeva il nome di “abitabilità” per gli immobili residenziali e di “agibilità” per tutti gli altri, oggi è corretto parlare solamente di “agibilità”, in entrambi i casi.

Abitabilità: quale deve essere la superficie minima di una casa?

Un immobile, per essere considerato adeguato a fungere da abitazione, deve possedere alcuni requisiti igienico-sanitari dai quali non si può prescindere e dai quali, come detto, dipende il rilascio del certificato di abitabilità (o meglio, di agibilità).

Uno di questi è relativo alla superficie minima, ossia ai metri quadri minimi di cui l’immobile deve essere costituito. Tale superficie va messa in relazione anche al numero di occupanti.

Per ogni abitante deve essere assicurata una superficie abitabile non inferiore ai 14 metri quadrati per i primi quattro occupanti e non inferiore ai 10 metri quadrati per ciascuno dei successivi.

La camera da letto deve essere di almeno 9 metri quadrati per una persona e di 14 metri quadrati per due.

Inoltre, ogni abitazione deve essere dotata di un soggiorno di almeno 14 metri quadrati.

Tutti questi ambienti, compresa la cucina, devono essere forniti di finestra.

Abitabilità: cosa prevedono i regolamenti comunali?

Oltre a quanto previsto dalla legge, sono previste deroghe o ulteriori precisazioni nei diversi regolamenti edilizi locali.

Infatti, ai Comuni è riconosciuta una certa autonomia in materia edilizia, i quali possono emanare regolamenti contenenti norme differenti rispetto alle prescrizioni che abbiamo visto.

Ad esempio, il regolamento edilizio del Comune di Milano stabilisce che, per quanto riguarda la camera da letto, se adibita a stanza di una sola persona, deve avere una superficie minima di 8 metri quadrati; se per due persone, deve essere almeno di 12 metri quadrati.

Altre variazioni rispetto alla normativa nazionale possono poi riguardare l’altezza dei locali, che deve essere di 2,70 metri, salvo per i Comuni situati al di sopra dei 1000 metri sul livello del mare, che possono prevedere altezze anche inferiori, o per altri Comuni che lo prevedano, dove l’altezza minima è di 2 metri.

Si può vendere una casa senza abitabilità?

È legale vendere una casa senza abitabilità? A ben vedere, non c’è una norma di legge che vieti di alienare un immobile non agibile, cioè privo del relativo certificato.

L’importante è che l’acquirente sia messo al corrente di ciò che compra.

Secondo la Corte di Cassazione [1], il carattere abusivo dell’immobile o la mancanza di certificazione di abitabilità non comporta la nullità del contratto di locazione, che quindi continua a rimanere valido ed efficace tra le parti.

Sempre per la Suprema Corte [2], in tema di preliminare di compravendita di un immobile, la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di abitabilità (o di agibilità), pur non incidendo sulla validità del contratto, integra un inadempimento del venditore che giustifica il rifiuto dell’acquirente di stipulare il rogito.

Per la Suprema Corte, se alla data fissata per la stipula del definitivo dinanzi al notaio il certificato di agibilità non è ancora stato rilasciato dal Comune, è giustificato il rifiuto del promissario acquirente di giungere alla conclusione del rogito.

Secondo la Cassazione, infatti, si tratta di un requisito essenziale, avendo l’acquirente interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere alla propria funzione economico-sociale.

Un inadempimento di questo genere giustifica non solo il rifiuto di stipulare il rogito, ma perfino il diritto di agire in sede giudiziaria per ottenere il risarcimento dei danni, se la mancata conclusione della compravendita ha causato un pregiudizio al promissario acquirente.