Tutto quello che c’è da sapere sulle spese condominiali e sulle conseguenze del loro mancato pagamento, sia per il condomino moroso sia per gli altri abitanti dello stabile.
Verso la fine del mese, può accadere che le risorse finanziarie di una famiglia inizino a diminuire notevolmente. In tali circostanze, diventa cruciale esaminare attentamente le varie spese ancora pendenti, al fine di stabilire quali di queste possono essere eventualmente posticipate. In questo contesto, sorge un interrogativo particolarmente importante: a cosa si va incontro se non si paga il condominio?
Una delle possibili ripercussioni di tale decisione riguarda l’eventualità che l’amministratore possa intraprendere azioni legali contro il moroso. È pertinente chiedersi se tali azioni possano essere avviate anche in caso di mancato versamento di una sola rata delle spese condominiali, o se è necessario che il ritardo sia più consistente.
Un altro aspetto da considerare riguarda il ruolo degli altri condomini. In particolare, è importante capire se, in caso di mancato pagamento da parte di un condomino, gli altri siano tenuti a coprire provvisoriamente la quota mancante; questo potrebbe creare tensioni all’interno della comunità condominiale.
Questo articolo ha lo scopo di fornire un quadro chiaro e completo di queste tematiche, esplorando in dettaglio ciascuna di queste domande, e considerando le possibili implicazioni legali; in questo modo verrà offerta una panoramica esauriente delle responsabilità e delle conseguenze legate al mancato pagamento delle spese condominiali.
Cosa sono le spese condominiali e come si pagano?
- spese ordinarie, calcolate e incluse nella quota mensile versata da ogni partecipante al condominio secondo le prescrizioni del regolamento condominiale (ad esempio quelle relative alla pulizia delle scale o alla normale manutenzione dell’ascensore);
- spese straordinarie, che si presentano in maniera non periodica e sono legate a circostanze specifiche e interventi urgenti (ad esempio il rifacimento della facciata o la sostituzione dell’ascensore).
I proprietari di unità abitative in un condominio non hanno la facoltà di scegliere liberamente il metodo di pagamento delle suddette spese. Secondo il Codice del condominio (legge n. 220/2012) il relativo versamento di queste spese non può avvenire in contanti, ma solo mediante bonifico bancario direttamente sul conto corrente del condominio.
Come alternativa a questa modalità, esiste l’opzione di effettuare il pagamento personalmente presso l’ufficio dell’amministratore, utilizzando un assegno. Successivamente, sarà compito del professionista depositare tale assegno sul conto corrente del condominio. Queste disposizioni assicurano una gestione trasparente e tracciabile delle spese condominiali.
Cosa può succedere al condomino che non paga?
È fondamentale comprendere che i condomini non hanno la libertà di scegliere come e quando pagare le spese relative alla gestione e al mantenimento delle parti comuni. Ai sensi degli articoli 1104, 1118 terzo comma e 1123 del codice civile, queste spese devono essere ripartite tra i partecipanti al condominio in base al valore delle loro proprietà individuali (come risulta dalle tabelle millesimali), a meno che non vi siano disposizioni diverse contenute nel regolamento.
Di conseguenza, se un condomino decide di non adempiere al pagamento delle spese condominiali, ciò provoca un pregiudizio all’intero condominio. Per prevenire questi danni, l’amministratore è tenuto a intraprendere le azioni necessarie per assicurare il pagamento delle somme dovute.
In caso di ritardo nei pagamenti, l’amministratore ha la facoltà di procedere legalmente contro il condomino inadempiente senza dover richiedere l’approvazione dell’assemblea condominiale. Generalmente, prima di adire le vie legali, l’amministratore invia una lettera raccomandata al proprietario moroso, invitandolo a regolarizzare la propria posizione. I costi associati a questa comunicazione saranno poi addebitati al condomino inadempiente nel bilancio di esercizio.
Dopo aver ricevuto la lettera, il condomino ha la possibilità di saldare il debito entro il termine stabilito dall’amministratore, negoziare un piano di rientro a rate o ignorare completamente la richiesta. Se il condomino non risponde all’invito, l’amministratore è tenuto a rivolgersi a un giudice per ottenere un decreto ingiuntivo.
L’art. 1129 cod. civ. impone all’amministratore di intraprendere azioni legali contro i condomini che non pagano le spese entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio finanziario, a meno che l’assemblea non decida diversamente.
Una volta ricevuto il decreto ingiuntivo, il debitore può scegliere di contestarlo o di procedere al pagamento. La procedura legale per il recupero delle spese non pagate è relativamente veloce. L’amministratore procede alla notifica di un atto di precetto, contenente l’intimazione, rivolta al debitore, di pagare quanto dovuto nel termine di dieci giorni; trascorso inutilmente questo lasso di tempo, può iniziare l’esecuzione forzata nei confronti del condomino moroso.
Il condomino inadempiente può quindi affrontare diverse conseguenze legali, come il pignoramento immobiliare o mobiliare dei suoi beni, o il pignoramento presso terzi, come una parte dello stipendio, della pensione o del saldo del conto corrente.
Inoltre, l’amministratore ha la possibilità di sospendere la fornitura di alcuni servizi comuni al condomino moroso, come l’acqua, il gas, o l’accesso a servizi come il parcheggio, la piscina o il deposito biciclette, se le spese non vengono pagate per più di sei mesi. Questa azione è permessa dalla legge e non richiede che ci sia una correlazione diretta tra le spese non pagate e il servizio sospeso, ad eccezione dell’acqua, per la quale deve essere garantita una fornitura minima (art. 63 disp. att. cod. civ.).
Le spese condominiali non pagate ricadono sugli altri condomini?
Abbiamo visto a cosa si va incontro se non si paga il condominio. Per concludere, occorre considerare che la morosità di uno o più condomini può avere ripercussioni anche a carico di coloro che sono in regola con i pagamenti.
Quando un membro del condominio non effettua il pagamento delle spese condominiali, gli altri sono tenuti a coprire tale importo, ognuno in base alla propria quota di proprietà espressa in millesimi. Questo obbligo si attiva tuttavia solo dopo che sono stati tentati, senza successo, i metodi di esecuzione forzata (mobiliare, immobiliare o presso terzi) nei confronti del condomino inadempiente.
Per affrontare questi debiti, l’amministratore può suggerire durante l’assemblea condominiale la creazione di un fondo per la morosità. Tuttavia, la costituzione di tale fondo necessita l’approvazione unanime di tutti i condomini. Analogamente, gli importi destinati a questo fondo devono essere ripartiti tra tutti i proprietari secondo la proporzionalità dei millesimi di proprietà di ciascuno.
È importante anche considerare la situazione dei condomini che sono in regola con i propri versamenti, nel caso in cui i fornitori non ricevano il pagamento a causa della mancanza di fondi nel bilancio del condominio. In questa situazione, dopo aver tentato invano di ottenere il pagamento, il fornitore può ricorrere all’intervento giudiziario.
Se il fornitore ottiene un decreto ingiuntivo contro il condominio e l’esecuzione forzata non ha successo, ha il diritto di richiedere all’amministratore i nomi dei condomini morosi e intraprendere azioni legali contro di loro per recuperare il proprio credito.
Nel caso in cui anche questa azione non porti a risultati concreti, il fornitore può rivolgere le sue richieste di pagamento ai condomini che sono in regola, i quali saranno obbligati a soddisfare il fornitore in base alla propria quota millesimale di proprietà. Questa procedura assicura che i fornitori ricevano il dovuto, anche in situazioni in cui alcuni condomini non adempiano ai loro obblighi finanziari.