Scopri chi ha diritto a richiedere il risarcimento per danni all’immobile tra il nuovo e il vecchio proprietario.
Il diritto al risarcimento per i danni subiti da un appartamento (ad esempio a causa di infiltrazioni) si complica se questo viene venduto. Sorge, in questi casi, il dubbio se il pagamento debba essere fatto al vecchio o al nuovo proprietario. Chi dei due può agire contro il responsabile (ad esempio il titolare dell’immobile del piano sovrastante)?
Sul punto si è espressa la Cassazione. La corte ha spiegato cioè a chi spetta il risarcimento per i danni alla casa dopo la vendita. Cerchiamo di comprenderlo qui di seguito.
All’esito ci occuperemo anche del caso inverso: se ad essere venduto è l’immobile da cui provengono le infiltrazioni, il risarcimento grava sul venditore o sull’acquirente? Ma procediamo con ordine.
Il diritto al risarcimento si trasferisce con la vendita?
La Cassazione ha chiarito che il diritto al risarcimento dei danni causati a un immobile ha natura personale: non è cioè un accessorio del diritto di proprietà. Pertanto tale diritto non si trasferisce con la vendita. Ciò significa che solo colui che è proprietario della casa al momento in cui si è verificato il danno ha diritto a ottenere i soldi del risarcimento.
Se Tizio vende un immobile danneggiato a Caio, è Tizio, e non Caio, ad avere il diritto al risarcimento. Questo perché Tizio era il proprietario al momento del danno.
Ma cosa succede se il venditore, al momento del rogito, non ha informato l’acquirente dei danni? Se tali danni sono stati ormai eliminati, egli non può chiaramente rivendicare alcunché. In caso contrario, egli può agire solo contro il precedente proprietario: su di lui grava infatti l’obbligo di adempiere alla prestazione – la consegna dell’immobile – secondo correttezza e buona fede. Il che significa che se il compratore non aveva notato il vizio perché gli era stato occultato e non poteva essere rilevato con l’ordinaria diligenza, egli può agire contro il venditore per la riduzione del prezzo di compravendita.
Cosa dice la Cassazione sul diritto al risarcimento in caso di compravendita?
In passato, alcune sentenze della Cassazione avevano affermato il principio opposto: il diritto al risarcimento si trasferisce all’acquirente con l’alienazione del bene (salvo diversa previsione nel contratto). La stessa Corte, però, con la sentenza n. 2951/2016, ha preso una posizione antitetica, affermando che il diritto al risarcimento appartiene a chi era proprietario al momento del danno. È a quest’ultimo orientamento che si è rifatta la più recente pronuncia citata in apertura.
Come si stabilisce se il risarcimento spetta al venditore o all’acquirente?
Secondo la Corte, il momento a cui fare riferimento per stabilire a chi spetta il risarcimento è quello della manifestazione dei danni, indipendentemente dal fatto che la perdita fosse già presente e non rilevata. Quindi, se nel momento in cui il danno si palesa la vendita è stata già completata (con la firma dell’atto notarile) allora il risarcimento spetta all’acquirente. Se invece le macchie si potevano intravedere già prima del passaggio di proprietà, il risarcimento spetta al venditore.
Che succede se a vendere casa è il proprietario dell’appartamento danneggiante?
Poniamo ora il caso inverso, quello cioè in cui a vendere casa sia il proprietario dell’appartamento danneggiante, quello cioè da cui provengono le infiltrazioni d’acqua. Il ragionamento è identico – e del resto speculare – rispetto a quello che abbiamo appena fatto. Pertanto l’obbligo di pagamento grava sul titolare del bene al momento in cui il danno si è manifestato.
Se Tizio vende la casa a Caio ma, prima del rogito, dalle tubature dell’appartamento di Tizio si sono determinate delle perdite che hanno danneggiato la casa di Sempronio, quest’ultimo deve rivolgere la propria richiesta verso Tizio e non verso Caio.
Dunque, chi compra casa è tenuto indenne dalle eventuali richieste di risarcimento per danni che risalgono ad epoca anteriore rispetto al rogito. Difatti, come chiarito dalla Cassazione, il risarcimento dei danni va richiesto al proprietario dell’immobile all’epoca in cui il danno è stato cagionato, (tra le altre, Cass. Civ. n. 15744/2009). Non rileva il fatto che l’articolo 2051 del codice civile ponga la responsabilità per tutti i danni derivanti da una cosa sul titolare della cosa stessa o sul relativo custode. Il diritto al risarcimento – come detto sopra – ha natura personale, è cioè collegato alla persona e non alla cosa. Dunque, il trasferimento della proprietà della cosa non fa venir meno la responsabilità del precedente titolare.