Controversie in condominio: quale ente è competente per risolvere le liti tra vicini di casa?

Chi ha problemi condominiali crede, molto spesso, di trovare una soluzione rivolgendosi all’amministratore. Ma l’intervento di questi è limitato solo a specifiche ipotesi. Dinanzi al suo diniego ci si chiederà allora a chi rivolgersi per problemi condominiali. 

Non esistono figure istituzionali deputate a sbrogliare le beghe tra vicini di casa, se non in generale la magistratura e, il più delle volte, il giudice di pace. Quest’ultimo è l’organo deputato a dirimere alcune delle più frequenti liti condominiali.

Tale soluzione potrebbe a questo punto apparire fin troppo scontata: tutti sanno che la difesa dei propri diritti ha sempre, come ultimo baluardo, l’autorità giudiziaria. Non c’è però chi non vorrebbe risolvere la vertenza in modo più celere e, soprattutto, economico. Quali sono allora i soggetti che possono risolvere i problemi condominiali? Cerchiamo di scoprirlo insieme in questa breve guida.

Problemi condominiali: quando è competente l’amministratore 

L’amministratore è competente per le liti tra vicini di casa solo in caso di violazione di una norma contenuta nel regolamento condominiale o di una decisione assunta dall’assemblea. 

Inoltre, egli ha l’obbligo di intervenire tutte le volte in cui il comportamento di uno dei condomini può danneggiare i beni comuni (ad esempio l’ascensore, le scale, la stabilità dell’edificio o il suo decoro architettonico, l’utilizzo del parcheggio da parte di tutti i condomini e così via).

L’amministratore non è invece competente per le controversie tra due o più condomini quando queste riguardino i loro rapporti privati, senza alcun coinvolgimento del condominio. Così l’amministratore non ha potere di intervento se da uno degli appartamenti piove acqua in quello sottostante, se un vicino fa eccessivo rumore durante la notte o se diffama il dirimpettaio; non è neanche competente per eventuali schiamazzi procurati dal cane di uno dei condomini, salvo che il regolamento – approvato all’unanimità – non vieti la detenzione di animali nelle unità immobiliari. 

Quando è competente il giudice

Tutte le volte in cui la lite non viene risolta pacificamente ci si può sempre rivolgere al giudice per il tramite del proprio avvocato. 

La legge stabilisce una competenza inderogabile in favore del Giudice di pace per le seguenti questioni:

• per le cause relative alla misura ed alle modalità d’uso dei servizi di condominio di case;
• per le cause relative a rapporti tra vicini in materia di immissioni di fumo o di calore, esalazioni, rumori, scuotimenti e simili propagazioni che superino la normale tollerabilità.

Per modalità d’uso dei servizi condominiali s’intende il modo in cui il diritto d’uso dei singoli condòmini debba essere esercitato. Vi rientrano quindi, le controversie che insorgono fra i condòmini, ma anche quelle che coinvolgono soggetti diversi legittimati, per altro titolo, all’uso delle parti comuni del fabbricato condominiale (ad esempio, la locazione di unità immobiliari comprese nello stabile in condominio o l’esercizio di diritti di servitù sulle aree di pertinenza condominiale).

Per misura dei servizi condominiali s’intende invece la portata quantitativa o l’estensione del diritto di uso dei singoli condòmini nei riguardi del servizio comune.

Per tutte le altre controversie bisogna invece recarsi dinanzi al tribunale ordinario. 

Quando rivolgersi a uno sportello di mediazione

Prima di ricorrere al giudice o in alternativa ad esso è possibile rivolgersi a un organismo di mediazione: è un servizio svolto da mediatori professionisti avente lo scopo di trovare una conciliazione bonaria tra le parti, evitando che la lite sfoci in tribunale. 

La mediazione è obbligatoria in caso di liti che derivano dal mancato rispetto o dall’errata applicazione delle disposizioni relative al condominio [1]. In tali casi partecipa all’incontro con il mediatore l’amministratore di condominio. Senza la mediazione infatti non si può poi fare causa.

Tuttavia si può ricorrere agli organismi di mediazione anche in via facoltativa, quando cioè non è imposto dalla legge, per qualsiasi tipo di controversia tra vicini di casa.

In tali ipotesi, è possibile rivolgersi a uno di questi organismi privati corrispondendo gli oneri per il primo incontro (non superiori a 40 euro). Se si troverà una soluzione, bisognerà versare al mediatore un compenso secondo i listini pubblicati dall’organismo medesimo e di cui è bene prendere conoscenza prima di avviare la richiesta. 

Sarà l’organismo di mediazione, una volta ricevuta la “richiesta di intervento” da parte del privato a convocare la controparte per promuovere un incontro tra i due dinanzi a un mediatore – secondo una procedura informale – e tentare l’accordo bonario. Il verbale con l’accordo avrà lo stesso valore di una sentenza: è cioè obbligatorio e vincolante.

Associazioni di tutela

Non provate a rivolgervi a una associazione di tutela dei consumatori. Il condominio è esso stesso considerato “consumatore” e quindi tali strutture non hanno competenza in materia. Ma esistono associazioni di tutela dei condomini anche se sono tutt’altro che numerose e di scarsa importanza. Non sono enti statali. Intervengono per lo più quando ci sono controversie con l’amministratore o con ditte esterne di lavori (ad esempio l’appaltatore per le ristrutturazioni, ecc.). La loro funzione è spesso rivolta a fornire una consulenza o una prima tutela per chi ha problemi condominiali. Non lo fanno certo gratuitamente: di solito è richiesto il pagamento di una quota associativa. 

La consulenza dell’avvocato

La forma di tutela privilegiata per chi ha problemi condominiali resta sempre l’avvocato civilista. Questi infatti può intervenire non solo per fare da pacificatore laddove possibile ma anche per intimare alla controparte il comportamento corretto da tenere. L’avvocato di solito utilizza la diffida – ossia una lettera con raccomandata a.r. – per comunicare con l’avversario e portarlo a conoscenza delle rivendicazioni del proprio cliente. 

La scelta dell’avvocato deve essere rivolta nei confronti di chi sappia mediare ed evitare la lite. Le cause giudiziarie condominiali sono a volte molto lunghe e spesso più costose del vantaggio che se ne ricava. L’avvocato è comunque tenuto a fare un preventivo al cliente in caso di contenzioso e ad esporgli con trasparenza le possibilità di vittoria di una eventuale causa. 

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