Con scrittura privata ho rinunciato alla mia quota di comproprietario (al 50%) su di un suolo. Inoltre, nello stesso atto, ho costituito a favore dell’altro comproprietario (mia moglie) il diritto di superficie. La costruzione che mia moglie ha poi autonomamente realizzato sul detto suolo a chi appartiene?

La risposta al suo quesito è fornita dalla sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 3.873 del 16 febbraio 2018.

Questa sentenza ha stabilito, in linea generale, che la costruzione realizzata da un comproprietario sul suolo comune diventa per accessione, ai sensi dell’articolo 934 del Codice civile, di proprietà comune ai comproprietari del suolo, salvo contrario accordo traslativo della proprietà del suolo o costitutivo di un diritto reale su di esso, che deve rivestire la forma scritta ad substantiam (cioè l’atto deve essere obbligatoriamente scritto).

Applicando la decisione delle Sezioni Unite della Cassazione appena citata al suo caso, possiamo dire che:

• se non ci fosse stata la scrittura privata, la costruzione realizzata da sua moglie sul terreno di proprietà comune sarebbe oggi di proprietà comune ai comproprietari (cioè la costruzione sarebbe di proprietà comune tra a lei e sua moglie) in base al principio dell’accessione contenuto nell’articolo 934 del Codice civile e secondo quello che è l’insegnamento della Corte di Cassazione prima evidenziato;
• siccome, però, tra lei e sua moglie c’è stato un accordo in forma scritta con cui lei non solo ha rinunciato alla sua quota di proprietà del suolo (accrescendo la quota di proprietà di sua moglie che è da considerare da allora unica ed esclusiva proprietaria del suolo), ma ha anche costituito a suo favore il diritto di superficie sul medesimo suolo, proprio in virtù di questo accordo la costruzione realizzata da sua moglie è interamente di proprietà di sua moglie (la sentenza citata, infatti, ha stabilito che la costruzione realizzata da un comproprietario sul suolo comune è di proprietà comune, a meno che non vi sia un accordo, che deve essere obbligatoriamente scritto, con cui viene trasferita la proprietà del suolo oppure che costituisce un diritto reale – come è il diritto di superficie- sullo stesso suolo).

Pertanto, in base all’accordo in forma scritta sottoscritto tra lei e  la sua consorte la costruzione, mi ripeto, è interamente (al 100%) di proprietà di sua moglie.

L’accordo andrebbe anche però trascritto nei registri immobiliari perché solo con la trascrizione di esso il vostro accordo sarà opponibile ai terzi (cioè solo trascrivendo l’accordo del nei registri immobiliari, tutti i soggetti terzi potranno conoscere la situazione giuridica di quel terreno e sapere che esso è di proprietà soltanto di sua moglie) e solo con la trascrizione sarà anche possibile allineare i dati catastali ai dati dei registri immobiliari e far risultare perciò anche dai dati catastali (aggiornandoli) che le due particelle in questione sono di proprietà esclusiva di sua moglie.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte