A chi spettano le spese per la riparazione del piano che divide il soffitto dell’appartamento sottostante dal massetto del pavimento relativo all’appartamento del piano di sopra?

Quando, in condominio, è necessario effettuare lavori all’interno del solaio, ossia la struttura che separa i piani dell’edificio, si pone sempre il problema di chi debba sostenere tali oneri. La risposta può apparire banale: la spesa compete al proprietario. Il punto è che non tutti sanno a chi appartiene il solaio: al condomino del piano di sopra, a quello del piano sottostante o al condominio? In questo articolo cercheremo di fare chiarezza sul tema per dipanare qualsiasi dubbio. Ma procediamo con ordine.

Cos’è il solaio

Il solaio è un elemento strutturale fondamentale negli edifici, che serve a dividere i vari piani di una costruzione. Si tratta, in sostanza, di una superficie orizzontale che ha il compito di sostenere i carichi, come mobili e persone, e di separare gli spazi sovrapposti, come i diversi piani di una casa o di un palazzo.

Il solaio può essere realizzato con diversi materiali, tra cui legno, cemento armato o acciaio, a seconda delle esigenze costruttive e delle caratteristiche che si vogliono ottenere, come resistenza, isolamento termico e acustico. In pratica, quando sei in un edificio e cammini su un pavimento, sotto di te c’è il solaio che divide il piano in cui ti trovi da quello sottostante.

A chi appartiene il solaio in un condominio?

Non c’è alcuna norma che definisca in modo chiaro di chi sia la proprietà dei solai all’interno di un edificio condominiale. L’articolo 1117 del codice civile, che elenca le parti comuni, non prevede tali aree. Un’indicazione però la si può evincere dall’articolo 1125 del codice civile. Tale norma definisce come si devono ripartire le spese relative al solaio. Queste sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti: in particolare, resta a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento mentre è a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Da ciò, la giurisprudenza ha tratto la seguente regola:

• solaio come divisorio tra due piani dell’edificio (detto anche soletta) è in proprietà comune ai due rispettivi proprietari, quello del piano di sopra e quello del piano di sotto. Pertanto, lo spazio vuoto venutosi a creare tra solaio e controsoffitto, appartiene al proprietario del piano sottostante, mentre dovrebbe essere impedito al proprietario del piano sovrastante di sfruttarlo per farci passare tubature (Cass. 11 giugno 2018 n.
• solaio del piano terreno sottostante al relativo pavimento, costruito a livello della superficie di campagna appartiene in proprietà esclusiva al proprietario del piano, alla stessa stregua del pavimento (Cass. 26 marzo 1993 n. 3642

Dunque, secondo l’interpretazione comune della giurisprudenza italiana, il solaio che si trova tra due piani è di proprietà comune dei proprietari degli appartamenti direttamente sopra e sotto di esso. Questo perché si pensa che il solaio sia utile solo a queste due unità.

Cosa dicono gli esperti sul solaio?

Gli esperti legali, però, hanno iniziato a vedere il solaio non solo come una separazione tra piani, ma come una parte importante dell’intera struttura dell’edificio, sostenendo che dovrebbe essere considerato di proprietà comune di tutti i condomini.

Negli edifici moderni, i solai sono fatti in modo diverso rispetto al passato, usando travi e materiali speciali che rendono il solaio parte fondamentale dell’edificio, sostenendo la struttura.

Del resto la riforma del condominio del 2012 ha chiarito che le parti importanti per la struttura di un edificio, come le travi del solaio, sono da considerarsi di proprietà comune di tutti i condomini.

Le travi del solaio pertanto andrebbero considerate parti comuni poiché sostengono non solo il solaio ma l’intero edificio.

I laterizi nel solaio non sono invece di proprietà comune. Essi sono usati per riempire il solaio ma non hanno una funzione strutturale. Dunque vanno considerati di proprietà condivisa solo dai proprietari degli appartamenti direttamente interessati dal solaio.